Réponse courte : oui, le bailleur peut établir lui-même le calcul du loyer. Non, il ne peut pas choisir librement n’importe quel montant. Le prix doit pouvoir être expliqué à partir des règles applicables au logement. Et le locataire conserve le droit de le contester, même après avoir signé le contrat, payé plusieurs mois et occupé les lieux.

Dans la pratique, beaucoup de propriétaires annoncent un prix et laissent au candidat le choix de l’accepter ou de chercher ailleurs. Juridiquement, le fonctionnement est plus encadré.

Le bailleur peut calculer le loyer, mais pas l’inventer

L’article 572 du Code des obligations civiles et commerciales prévoit que le montant du loyer doit être fixé par rapport à l’évaluation de la valeur de l’immeuble [1].

La loi n° 81-21 du 25 juin 1981 ajoute une obligation de transparence : avant de percevoir le premier terme, le bailleur doit remettre au locataire un décompte signé et daté indiquant les éléments utilisés pour fixer le prix [2].

Le propriétaire peut donc établir ce décompte lui-même. Les textes consultés n’imposent pas la signature systématique d’un expert immobilier. Les travaux préparatoires de la loi indiquent même que les bailleurs devaient pouvoir effectuer eux-mêmes le calcul à partir des critères prévus, tout en reconnaissant sa complexité pour certains immeubles [2].

Cette possibilité ne signifie pas que le prix est libre. Les parties peuvent convenir d’un montant inférieur au maximum légal. En revanche, le bailleur doit pouvoir justifier le loyer et ne peut pas utiliser la liberté contractuelle pour dépasser le plafond résultant du calcul réglementaire.

La surface corrigée ne correspond pas seulement aux mètres carrés

La surface corrigée n’est pas la simple superficie mesurée au sol.

Le décret n° 81-683 tient notamment compte de la surface et de l’usage des pièces, de l’éclairage, de la ventilation, de la vue, de la vétusté, de l’entretien, de la situation du logement, des nuisances du voisinage et de certains équipements [3].

Ces éléments donnent une surface pondérée, ensuite intégrée à l’évaluation du logement avec sa catégorie et les valeurs réglementaires du terrain et des constructions. Le résultat sert à déterminer une valeur locative maximale. Le propriétaire peut demander moins, mais il ne peut pas légalement dépasser ce plafond.

Il ne faut pas confondre ce calcul avec les baisses générales décidées en 2014 puis réaménagées en 2023 pour des loyers qui n’avaient pas été calculés suivant la surface corrigée [5]. Ce mécanisme de baisse coexiste avec les règles permettant de contrôler le calcul initial d’un loyer.

Peut-on faire vérifier le loyer après avoir emménagé ?

Oui. C’est l’un des points les plus clairs de la loi de 1981.

Son article 3 précise que l’acceptation verbale ou écrite du décompte n’empêche pas une saisine ultérieure du juge des loyers [2]. Signer le bail, payer le premier terme ou vivre depuis plusieurs mois dans le logement ne supprime donc pas le droit de contestation.

Le locataire peut faire appel, à ses frais, à un professionnel qualifié afin de mesurer le logement, reconstituer la surface corrigée, vérifier les coefficients retenus et comparer le résultat avec le décompte du bailleur.

Ce rapport peut ensuite accompagner une demande amiable, une réclamation adressée à la CONAREL ou une action devant le juge. La CONAREL indique recevoir les réclamations et rechercher un règlement amiable avant la procédure judiciaire [6].

Un expert privé peut-il imposer un nouveau prix ?

Non. C’est une distinction essentielle.

Le rapport demandé par le locataire constitue un élément de preuve. Il ne modifie pas automatiquement le contrat, ne condamne pas le propriétaire et n’autorise pas, à lui seul, le locataire à réduire son prochain paiement.

Le bailleur peut contester les mesures, les coefficients ou les valeurs retenues. Si les deux parties ne trouvent pas d’accord, le juge compétent en matière de loyers tranche le différend. Il peut également ordonner une expertise judiciaire.

Il faut aussi distinguer la contestation du calcul d’origine d’une révision ordinaire du loyer. La loi permet de remettre en cause ultérieurement un décompte erroné ou un prix supérieur au maximum légal. Elle ne permet pas à chaque partie d’imposer n’importe quand un nouveau montant simplement parce que le marché a évolué.

Que risque le bailleur si le juge retient un montant inférieur ?

Tout dépend du stade de la procédure.

Si seul le rapport privé conclut à un loyer inférieur

Le bailleur n’est pas automatiquement condamné. Le rapport ouvre une contestation et peut servir à demander une régularisation, mais le montant contractuel ne disparaît pas de lui-même.

Le locataire ne devrait donc pas interrompre ou réduire seul ses paiements sur cette seule base. Il risquerait de se voir reprocher des impayés. La prudence consiste à payer de manière traçable, à contester le montant par écrit et à engager rapidement le recours approprié.

La loi prévoit une exception précise : si la contestation intervient avant le premier terme exigible, le paiement de ce premier terme est différé jusqu’à la décision du juge [2]. Cette exception ne doit pas être appliquée automatiquement à une contestation engagée après l’entrée dans les lieux.

Si le juge fixe définitivement un loyer inférieur

Le montant décidé par le juge devient opposable aux parties. Le locataire peut demander que le loyer soit ramené à ce niveau et réclamer la restitution des sommes versées au-delà du maximum légal.

L’article 5 de la loi n° 81-21 prévoit expressément que, lorsqu’un bailleur est condamné pour avoir dépassé le prix maximal, il doit rembourser au locataire les sommes perçues en trop [2].

La période et le montant réellement récupérables dépendent néanmoins des demandes présentées, des quittances et preuves de paiement, ainsi que des règles de prescription applicables. Le locataire a donc intérêt à produire un relevé précis, mois par mois, et à demander expressément la restitution du trop-perçu.

Si le dépassement donne lieu à une condamnation pénale

L’article 5 prévoit une peine de deux à six mois d’emprisonnement et une amende de 20 000 à 1 500 000 FCFA, ou l’une de ces deux peines seulement. Le remboursement du trop-perçu s’y ajoute [2].

Ces sanctions ne sont pas automatiques dès qu’un expert privé obtient un chiffre inférieur. L’infraction doit être constatée et une juridiction doit prononcer une condamnation.

La situation devient plus grave lorsqu’une personne exige ou reçoit sciemment un loyer supérieur au montant déjà fixé définitivement par le juge. L’article 7 prévoit alors six mois à trois ans d’emprisonnement et une amende de 500 000 à 3 000 000 de FCFA, ou l’une de ces peines, avec aggravation possible en cas de récidive [2].

Et si le propriétaire n’a jamais remis de décompte ?

L’absence de décompte constitue une infraction distincte.

L’article 4 de la loi n° 81-21 prévoit une amende de 20 000 à 200 000 FCFA lorsque le bailleur n’a pas remis le document exigé avant le premier terme. En cas de récidive dans les conditions prévues par la loi, l’amende peut être doublée et une peine d’emprisonnement allant jusqu’à deux mois peut être prononcée [2].

Le décompte n’est donc pas une faveur accordée au locataire. C’est une obligation destinée à rendre le prix vérifiable.

Comment contester concrètement son loyer ?

Le locataire peut avancer dans cet ordre :

  1. demander par écrit au bailleur le décompte signé et daté ainsi que les éléments du calcul ;
  2. conserver le bail, les quittances, les virements, les reçus, les échanges et les documents décrivant le logement ;
  3. faire établir, si nécessaire, un rapport détaillé par un professionnel connaissant la méthode de la surface corrigée ;
  4. envoyer au bailleur une contestation chiffrée et demander une régularisation amiable ;
  5. saisir la CONAREL afin de présenter la réclamation et rechercher une conciliation [6] ;
  6. en l’absence d’accord, saisir le juge en demandant la fixation du loyer, éventuellement une expertise judiciaire et, le cas échéant, le remboursement du trop-perçu.

Le Code des obligations civiles et commerciales confie les contestations relatives aux loyers au président du tribunal de première instance ou au juge qu’il délègue [1]. La CONAREL peut orienter le demandeur vers la structure territorialement compétente.

Ce qu’il faut retenir

Dire qu’un propriétaire n’a jamais le droit de calculer lui-même le loyer serait inexact. Il peut établir le décompte sans passer obligatoirement par un expert.

Mais il ne peut pas inventer librement le prix. Le montant doit être justifiable au regard de l’évaluation réglementaire du logement et du mécanisme de la surface corrigée.

Surtout, l’acceptation initiale du locataire ne rend pas le loyer incontestable. Après son entrée dans les lieux, celui-ci peut faire vérifier le calcul, présenter un rapport contradictoire et saisir le juge. Si le dépassement du maximum légal est établi, il peut demander un loyer inférieur et le remboursement du trop-perçu.

Les sanctions pénales, elles, supposent une procédure et une condamnation. Elles ne découlent jamais automatiquement d’une simple expertise privée.

Cet article présente les règles générales applicables aux logements au Sénégal. Un litige précis peut nécessiter l’examen du bail et des pièces par un professionnel du droit.